¿Qué es una dación en pago y cuando solicitarla?

¿Qué es una dación en pago ?

Una de las herramientas de negociación es la dación en pago o lo que es lo mismo , se da la propiedad antes de que se ejecute una sentencia judicial sobre la vivienda.

En su momento se concedieron hipotecas sin prever el riesgo que conllevan las mismas endeudando a la población y blindando los intereses del banco con cláusulas abusivas. En otras ocasiones ofrecían al consumidor la opción de rehipotecar la vivienda ampliando así su deuda y generando realmente una situación más precaria.

No debemos confundir una dacíon en pago con una condonación de la deuda

¿Qué es una dación en pago?

Sus inicios se remontan al inicio mismo de la habilidad de negociar del ser humano (viene del  latín datio in solutum) y significa acción de entregar un bien a cambio de saldar una deuda impagada.

Constituye en sí el  acto por el cual el deudor realiza, a título de pago, una prestación distinta de la debida al acreedor ( o sea en la cual se da un bien valorado para saldar una deuda contraída), quien acepta recibirla en sustitución de ésta. A veces, en un sentido más restringido, por dación en pago se entiende concretamente la entrega de un bien material o dinero como equivalencia del cumplimiento de la obligación originaria de dar, hacer o no hacer.

Referida a la compra de una vivienda mediante hipoteca inmobiliaria, la dación en pago es un acuerdo entre el banco al que se debe y el titular de la hipoteca o deudor para saldar la deuda provocada por un préstamo hipotecario solicitado para comprar una vivienda o inmueble.

El propietario se libera de las cuotas, aunque puede perder la parte del préstamo ya pagado y el banco evita proceso judicial de ejecución hipotecaria.

¿Cómo solicitar dación en pago?

Actualmente en España la dación en pago es una práctica que rechazan las entidades bancarias que son conscientes de la inflación de los precios en el momento de venta, muy fuera de los precios reales de mercado.

No obstante  la  antigua Ley hipotecaria en España Art140, abre la puerta a la negociación de la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes  y la nueva ley hipotecaria reforzó estos aspectos (traduzcamos la  LEY HIPOTECRIA  facilita la negociación para cancelar la deuda hipotecaria mediante la entrega del bien hipotecado ) limitando en este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedando así misma zanjada la deuda por el importe del valor del bien (en este caso el inmueble )sujeto a la deuda , sin afectar de esta forma los bienes del patrimonio del deudor. 

En este caso, la citada ley permite la dación siempre y exista un pacto previo a la firma del préstamo hipotecario con la entidad acreedora., según lo dispuesto en el artículo 105 de la antigua  ley hipotecaria , la hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil.

Entonces parece que todo está perdido y no podemos negociar una dación en pago posterior. Por supuesto que no, puedes contar con el apoyo de nuestro abogados . aplicando lo dispuesto en el Código Civil art 1521 y 1636, y la y el art de la LEY CONCURSAL, argumentando entre otras cosas con la fluctuación desfavorable del mercado, y realizando un estudio personal de su expediente.

¿Por qué hacer una dación en pago?

Sin duda lo mejor de optar por la dación en pago para el hipotecado es que la deuda que asumió en su día con la entidad acreedora se cancela de manera total, a cambio de dar el inmueble (se da un bien a cambio de saldar una deuda impagada)

Consta de tres pasos:

1º-Se revisa el contrato de la escritura hipotecaria, si cuenta con la cláusula de dación de pago se solicita aplicar la misma, en la mayoría de los casos no se tiene dicha cláusula por lo que nuestros abogados proceden a analizar el expediente y presentar al banco la oferta de la mejor manera posible.

2º- Una vez aprobada la negociación el deudor entrega su propiedad al banco (propiedad que constituye el sujeto de la hipoteca)

3º-El banco cancela la deuda y el consumidor queda limpio.

 

Es una oportunidad para personas que no pueden asumir los costes de su hipoteca sin verse forzados limitar necesidades personales. Nuestros abogados teniendo en cuenta las particularidades de cada expediente podrán aconsejar en lugar de una dación en pago, una condonación de deuda (leer apartado condonación de deuda)

Otra ventaja de la dación en pago, según algunos expertos, es que los bancos pueden sentarse a hablar con los afectados para ofrecerles alternativas de pago de la hipoteca o un alquiler social durante un periodo de tiempo.

¿Por qué contratarnos  para que negociemos  una dación en pago?

En primer lugar, porque una negociación a manos de un profesional se hará velando por los intereses del cliente buscando la alternativa que mejor le favorezca en el momento concreto que cursa su realidad.

Hay que tener en cuenta que no todos los que firmaron por su préstamo hipotecario pueden solicitar la dación en pago, porque si en su contrato no viene especificada, tendrán que negociar con su entidad y estas no tienen la obligación de concederla. Por lo que tener un profesional de su lado le ayudará a garantizar el cierre de la negociación

Por otra parte, realizando la negociación solo , sin contar con el apoyo de profesionales, puede no contar con las garantías necesarias que aseguren la correcta cancelación de la misma.

Afectando por ejemplo,  si pasado un tiempo las personas acogidas a la dación en pago quisieran contratar otra hipoteca, la concesión sería complicada y los tipos de interés aumentarían, porque las entidades bancarias considerarán que el riesgo del cliente es mayor, no habiendo borrado los apuntes pertinentes y manteniendo los datos en los ficheros de morosidad o sin respetar la LOPD, se arriesga a que no nos conceda préstamos personales por ser cliente de más riesgo, y en algunos casos que dificulta una gestión tan sencilla como la contratación de suministros por estar registrados en los ficheros de morosidad .

¿Cuándo puedo pedir una dación en pago?

Salvo que el contrato lo estipule en una de sus cláusulas, normalmente, las entidades acreedoras (los bancos y entidades de crédito) esperan a que sean los propios consumidores quienes propongan soluciones.

Solo cuando se llega a un punto donde la situación no está a disposición de un responsable especializado en la gestión de deudas, la banca no se implica en buscar una solución y llegado a este punto (preservando y velando por los intereses de la entidad acreedora) el gestor externo de la entidad propone una refinanciación, bancario.

SI no se llegará a un acuerdo el banco forzará la vía judicial, obligando al cliente a pagar mediante sentencia.

No obstante, hay una vía más fácil y rápida.

Si el cliente nombra un representante legal para la gestión de la solicitud de la dación o condonación de su deuda hipotecaria, poniéndose en este caso en manos de los especialistas del proceso de negociación con el banco puede tardar entre 3 y 6 meses hasta la aprobación de la dación en pago o la solución que mejor se adapte al consumidor,

 

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