¿Qué es una quita o condonación hipotecaria?

Quita o condonación hipotecaria

La quita o condonación de deuda hipotecaria es un acto jurídico por el cual el acreedor renuncia formalmente  a su derecho de cobro y esta marcado siempre por la buena fe de las partes , puede ser parte de una LSO.

Antes de iniciar este proceso  es recomendable revisar si no es más viable una reunificación de deudas y conservar la propiedad.

Si la decisión esta tomada , es muy importante conocer el valor del inmueble, para eso puede visitar nuestra página Dhipoteacas.com y de manera gratuita obtener una valoración.

¿Qué es la quita o condonación de deuda hipotecaria?

La quita o condonación de la deuda es la cancelación de manera total de una deuda (valga la redundancia) originada como parte de crédito hipotecario.
La condonación, remisión o perdón de la deuda es el acto jurídico por el que un acreedor expresa su voluntad de extinguir total o parcialmente su derecho de crédito, sin recibir a cambio el total de la deuda , aceptando es su defecto el pago parcial de la misma, así mismo supone la cancelación de las obligaciones del deudor para con su acreedor . Aunque significan prácticamente lo mismo, la diferencia entre quita y condonación de la deuda , radica en que la segunda constituye el perdón oficial (jurídico) de la deuda, mientras que la quita es el cese del pago de la deuda.

Existen seis tipos de condonación de deuda:

1ªVoluntaria: Cuando el acreedor renuncia a sus derechos de cobro.

2ªForzada: Cuando, excepcionalmente y por vía judicial se sentencia al acreedor a renunciar a sus derechos de cobro.

3ªInter vivos: cuando la condonación se produce entre personas físicas o jurídicas vivas.

4ªMortis causa: cuando a raíz del fallecimiento del deudor da lugar a la condonación de la deuda.

5ªTotal: cuando se renuncia a la totalidad de la deuda.

6ªParcial: cuando se renuncia a una parte de la deuda.

La buena fe como base de la quita o condonación hipotecaria:

Si el deudor no tuviera el consentimiento del acreedor y dejara de pagar la deuda se considera un default o impago de la deuda, o lo que es lo mismo no se produciría la dación sino un impago y el acreedor podría anteponer las medidas judiciales pertinentes para cobrar la deuda.

El acreedor se planteará renunciar a una parte o a la totalidad de la deuda cuando estime que las consecuencias de un impago van a resultar mucho más drásticas para una o ambas partes, siendo la condonación de la deuda la mejor alternativa.

Pongamos el ejemplo de un inmueble que al dejar de pagar la familia pasaría a ser okupa y sin ser los propietarios oficiales podrían desentenderse de la conservación del activo agudizando y devaluando el mismo. Una vez hecha la renuncia y aceptada por el deudor queda extinguida la obligación oficialmente.

Existen dos ámbitos donde tienen lugar las quitas, ya que la deuda en cuestión puede ser privada o pública:
Si es deuda privada, los deudores son personas o empresas (es decir, personas físicas o jurídicas.

En la deuda pública, los deudores son las administraciones públicas de un país.

La historia de las quitas en el ámbito público es bastante más reciente ya que la deuda pública como tal aparece a finales del siglo XVII.

Identificar y actuar según el caso :

-Cuando uno de los deudores a ha fallecido (actos inter vivos o mortis causa)

Una primera clasificación distingue entre la condonación hecha mediante actos inter vivos (renuncia) de la que se hace mortis causa (por ejemplo, el llamado legado de perdón de los arts. 870 a 872 CC).

Un ejemplo claro es la compra de una vivienda y el fallecimiento de uno de los cónyuges, en este caso el cónyuge sobreviviente puede solicitar la condonación parcial de la deuda por el importe correspondiente al cónyuge fallecido.

-Condonación estratégica (expresa)

El artículo 1187.1 CC recoge la expresa y la tácita.

En ambos casos se someten a las normas de las donaciones inoficiosas. Significando asi mismo que si la condonación lesiona la legítima, deberá ser reducida hasta que no lo haga, por eso deberá ser tenida en cuenta a la hora del cálculo de la legítima (art. 818 CC). Además las condonaciones expresas deben ajustarse a las formas exigidas para las donaciones (exceptuando el art.623 CC si se considera que es un negocio unilateral, que no requiere la aceptación del deudor).

Lo que es lo mismo, una familia de consumidores cuya hipoteca supera el sesenta por ciento de la renta per capita del hogar, presentado serias dificultades para afrontar los pagos de los suministros y gastos fijos contrata los servicios profesionales de nuestra empresa para negociar con el banco dos supuestos:

A) La recompra de su deuda antes de que esta vaya a acreedores y se vendida por una parte muy inferior. Proponiéndole al banco la aceptación de un importe real y dentro de los límites del mercado.

B) Negociando con la entidad acreedora un precio mínimo para condonar la deuda y poder gestionar así la venta de la vivienda (este supuesto es el más habitual pues en la mayoría de los casos la entidad acreedora es consciente de la caída del mercado y el deterioro que sufriría el activo de dejarse desocupado además del escándalo mediático que supondría para la entidad)

Consecuencias de una condonación de deuda

La consecuencia prima es la liberación de obligaciones del deudor para con la entidad.
Cuando se trate de la condonación de una deuda hipotecaria se requiere para su validez que el acreedor sea hábil para disponer de la cosa, que la condonación sea otorgada por escritura pública e inscrita en el registro de instrumentos públicos.

Por ultimo hay que establecer que también puede haber remisión tacita, esta se da cuando el acreedor de manera facultativa entrega al deudor el título en el que consta la obligación, lo destruye o lo cancela con intención clara de extinguir la deuda.

El efecto de negociación típico de la condonación, si es total, es el de la extinción
del derecho de crédito perdonado, y como efecto reflejo, el de la deuda correspondiente (efecto liberatorio), y en su consecuencia, extinción también de la obligación como relación jurídica unitaria.
Si es parcial, se extingue sólo en parte el crédito y la deuda, subsistiendo la relación obligatoria con distinto (menor) contenido.
En el caso especial de la fianza, la liberación concedida a uno de los cofiadores no desliga a los demás, que se benefician únicamente hasta la concurrencia de lo debido por el cofiador liberado.

Cuando se extingue por condonación la obligación principal, se extinguen las garantías personales y reales y demás obligaciones accesorias, pero no a la inversa. Así, el Código dispone que «la condonación de la deuda principal extinguirá las obligaciones accesorias; pero la de éstas dejará subsistente la primera» (art. 1190).

EL art. 1187.2 rige la condonación tanto expresa como tácita, por tanto, cuando el perdón de una deuda perjudique la legítima de los herederos forzosos del acreedor y condonante, se reducirá en la proporción pertinente (artículos 654 y siguientes del Código Civil). Aunque no lo cita textualmente el Código, entiende la doctrina, unánimemente, que se aplican a la condonación también las normas sobre revocación de donaciones; por tanto, puede ser revocada la condonación por supervivencia o superveniencia de hijos, por ingratitud del condonatario y por incumplimiento de cargas (artículos 644 y siguientes del Código Civil).

 

Este proceso es extremadamente complicado y siempre se recomienda contar con el apoyo de un profesional para garantizar el resultado.

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