¿Qué gastos hay al vender una vivienda ?

Gastos al vender una vivienda

El primer paso antes de  decidir  vender una vivienda es conocer su valor, luego debemos tener muy en cuenta los gastos derivados de la venta .

Los principales gastos derivados de la venta de una vivienda son nueve , pero ojos porque hay muchos de ellos que  no siempre son obligatorios.

Estos son los principales gastos derivados de la venta de una vivienda :

1º.Plusvalía estatal, ganancia patrimonial e IRPF.

La operación de compraventa  está  gravada en el IRPF por la ganancia patrimonial y también con el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, o como normalmente se conoce como Plusvalía Municipal.

No obstante como Idealista en un artículo, hay casos que permiten estar exentos de pagar la plusvalía como por ejemplo cuando se vende la vivienda por debajo del valor en el que se adquirió ; o si el contribuyente es mayor de 65 años,  o los que forman parte del colectivo de personas en situación de dependencia severa.

2ºPlusvalía municipal.

Esta es una de las principales y más jugosas fuentes de recaudación de los ayuntamientos , pero no siempre se tiene que pagar.

Lo primero que se debe tener en cuenta es que como bien aclara  el tribunal supremo  en  auto de julio del 20 19 ,la plusvalía debe liquidarse cuando lo liquidado supera la ganancia obtenida por el contribuyente.

Por tanto en el caso de vender una vivienda por debajo del valor de adquisición puede estar exento de pagar este impuesto , aunque se debería tener en cuenta el incremento del valor del suelo .

Recomendamos que siempre antes de vender su vivienda se informe bien con su abogado y sea debidamente orientado para evitar cualquier error que pueda acarrear consecuencias futuras.

 

3ºCancelación de hipoteca.

Este gasto solo es necesario en el momento de vender una vivienda , esta mantiene una carga hipotecaria; de ser así habría que remitirse al contrato y analizar las cláusulas referentes a la cancelación anticipada y los gastos derivados , es muy aconsejable que  revise el contrato orientado por su asesor  jurídico .

Normalmente  las comisiones del banco suelen oscilar entre un 0,25% y un 2% , no obstante casi siempre se pueden negociar y revisar.

 

4ºTrámite de la gestoría para la cancelación de hipoteca.

Aunque es un gasto que suele gestionar la propia notaría  en el momento de la venta de la vivienda  , también puede contratarse una gestoría externa, y el precio del tramite suele rondar los 1000€.

Este gasto , solo es necesario si existe una hipoteca sobre la vivienda que se vende .

 

5º Gastos de escritura de compraventa de una vivienda

Aquí tenemos que tener en cuenta los gastos de notaría , actos jurídicos documentados y gastos de registro .

Esto varía mucho en dependencia de la Comunidad autónoma de donde sea la vivienda que se trasmite .

 

6º Certificado energético y cédula de habitabilidad.

La cédula de habitabilidad , es un documento que emite el estado en el cual se reconoce el bien en concreto , como una vivienda y no como algo destinado a un uso no residencial , es obligatorio en todas las comunidades autónomas y tiene una vigencia de 15 años .

El certificado energético , es la letra que refleja el coeficiente energético de un inmueble donde A es la menor nota y G la mayor , generalmente se requiere en comunidades como Cataluña , y tiene una vigencia también de 15 años .

En Internet , podemos encontrar empresas especializadas en estos dos trámites que ofrecen el paquete desde 100€.

 

7º Certificado de estar al corriente de los pagos de la comunidad.

Cuando se trasmite una vivienda , se debe hacer estando al corriente de pago con tercero , o lo que es lo mismo no se puede trasmitir con deudas salvo que el comprador las acepte  y en este caso  debe constar en la escritura.

Todos sabemos que es una comunidad de vecinos , por lo que solo haremos un pequeño resumen de lo que significa :

Se entiende por comunidad de vecinos al grupo de propietarios que constituyen una unidad vecinal , es una persona jurídica que cuenta con C.I.F propio y por tanto supone obligaciones fiscales .

Los gastos de la comunidad de vecino , suelen ser las cuotas mensuales conocidas generalmente como gastos de escalera, pero también entran todas las derramas aprobadas en junta hasta el momento de trasmitir la vivienda.

 

8º Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Los ayuntamientos cobran anualmente un impuesto llamado IBI , se suele fraccionar en dos pagos semestrales , en el momento de trasmitir un inmueble ( sea del índole que sea) el IBI total  debe que estar amortizado , salvo que se le notifique al comprador lo contrario y este lo acepte.

 

9º Gastos comerciales

Hoy en día para vender una vivienda muchas veces no alcanza con comprar un cartel y ponerlo en la puerta , es necesario, muchas veces poner anuncios en páginas o en periódicos .

Nosotros recomendamos contratar la ayuda de profesionales y negociar los términos, por varias razones , pero la más básica queda explicada en el siguiente ejemplo :

Si usted cada día tiene un dolor de cabeza y toma una pastilla puede que se quite el dolor de cabeza pero no conocerá la causa y esto puede a la larga conllevar a volver a sentirse mal, de lo contrario si va al médico le hará las pruebas y le podrá curar.

Con la venta de una propiedad pasa igual , usted puede intentar venderla y puede que lo haga , pero tenga en cuenta que un error en cualquier tema administrativo , puede traerle muchos dolores de cabeza futuros.

 

Factores que influyen en los gastos al vender una vivienda

 

El primer factor y el más relevante es la Comunidad Autónoma , no es lo mismo trasmitir una vivienda en Cataluña que en Andalucía, las agencias tributarias autonómicas graban distintos impuestos , aunque los criterios generales son similares .

Otro factor muy importante es si la vivienda es nueva o de segunda mano , aunque en este caso influye mas en el comprador que en el vendedor.

El origen de  la propiedad a trasmitir , es muy importante , si la vivienda proviene de una herencia y la aceptación de la misma es superior al valor de venta , puede no ser necesario pagar otra vez el impuesto, otro caso puede ser si la vivienda  procede de protección oficial , los impuestos pueden variar notablemente.

Colectivos con ventajas fiscales , como se explica en el  punto primero de  gastos derivados , hay colectivos especiales que no pagan los mismos impuestos de la población corriente.

 

Tres consejos  para vender de manera ágil su vivienda

1º Marque un precio razonable , no se deje influenciar por sentimentalismos recuerde que no vende sentimientos y vivencias , sino paredes techo y suelo.

3º Dejese guiar por un profesional, ellos serán objetivos en la compra y en resumidas cuentas se dedican a esto .

4º Estudie todas y cada una de las ofertas , recuerde no es lo mismo vender una vivienda que ponerla a la venta.

 

 

 

 

 

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